Pembeli rumah yang mengambil KPR $500.000 hari ini harus membayar sekitar $3.401 per bulan untuk pokok dan bunga, berdasarkan rata-rata bunga saat ini. Dua pekan lalu, dengan bunga yang berlaku saat itu, pinjaman yang sama hanya akan membebankan sekitar $3.276 per bulan — selisih lebih dari $1.500 setahun hanya karena pembeli menutup transaksinya beberapa minggu lebih lambat. Rata-rata bunga KPR tetap 30 tahun kini menyentuh 7,22%, level tertinggi sejak Mei 2024, setelah naik lebih dari 100 basis poin sejak titik terendah pada 23 Februari, sepekan sebelum perang Iran pecah.

Waktunya bukan kebetulan. Bunga KPR mengikuti pergerakan yield Treasury 10 tahun dengan ketat, dan yield Treasury terus naik dengan alasan yang sama dengan minyak: perang telah mengganggu pasokan minyak mentah Teluk, mengerek harga energi secara tajam, dan memaksa trader memperhitungkan inflasi yang lebih lengket serta kemungkinan The Fed harus menahan suku bunga lebih lama, bahkan menaikkannya, alih-alih memangkasnya. Biaya pinjaman yang sempat terlihat mengarah kembali ke 6% di awal tahun ini justru berbalik arah tajam ke sisi sebaliknya dalam tujuh bulan terakhir.

Ini adalah babak kedua dari kenaikan yang sudah dipantau selama berminggu-minggu. Bunga sempat naik ke 6,85% saat The Fed mendekati kenaikan suku bunga yang langka terjadi awal bulan ini, dan pergerakan ke 7,22% menunjukkan repricing itu terus berlanjut, bukan berhenti. Bagi pasar perumahan yang sebelumnya sudah menunjukkan tanda-tanda tertekan, ini adalah kemunduran yang cukup berarti dalam waktu singkat. Pendapatan yang dibutuhkan untuk membeli rumah rata-rata di AS bahkan sudah mencetak rekor $124.674 sebelum pergerakan bunga terbaru ini — angka yang makin sulit dijangkau rumah tangga menengah seiring biaya pembiayaan terus naik.

Tekanan ini sudah terlihat nyata di data transaksi, bukan cuma di hitungan keterjangkauan. Pembatalan pembelian rumah sudah naik ke 14%, level tertinggi sejak akhir 2023, karena pembeli yang sudah terikat kontrak di satu lingkungan bunga tertentu mendapati hitungannya tak lagi masuk akal begitu waktu penutupan tiba, atau sekadar jadi ragu melihat bunga bergerak melawan mereka secara real-time. Aplikasi KPR dan aktivitas refinancing cenderung anjlok tajam begitu bunga 30 tahun menembus 7%, ambang yang secara historis menandai titik di mana sebagian besar calon pembeli memilih keluar dari pasar ketimbang menerima cicilan yang lebih tinggi.

Baca juga: Bunga KPR AS Tembus 6,85% Saat The Fed Dekati Kenaikan Suku Bunga Langka

Latar belakang pasar obligasi yang lebih luas membuat ini terlihat bukan sekadar lonjakan sementara, melainkan pergeseran rezim yang sesungguhnya. Yield Treasury bertenor panjang terus terdorong ke level tertinggi multi-tahun di sepanjang kurva seiring ekspektasi inflasi kembali direset ke atas; yield 30 tahun sendiri baru-baru ini menembus 5,4%, tertinggi sejak 2004. Bunga KPR, yang harganya mengikuti spread di atas yield 10 tahun alih-alih 30 tahun, ikut terseret naik seirama. Kecuali harga minyak mereda dan menyeret turun ekspektasi inflasi bersamanya, atau The Fed memberi sinyal siap mengabaikan inflasi yang didorong energi dan tetap memangkas bunga, arah dengan resistensi paling kecil bagi bunga KPR dari sini tampaknya mendatar hingga terus naik, bukan berbalik cepat ke level rendah tahun lalu.

Dampaknya tak cuma dirasakan pembeli baru. Pemilik rumah yang mengunci bunga rendah selama 2020 dan 2021 dan sempat mempertimbangkan pindah kini menghadapi kesenjangan yang jauh lebih lebar antara bunga lama mereka dengan biaya KPR baru — dinamika yang sudah membuat inventori rumah bekas tetap tidak biasa ketatnya selama bertahun-tahun dan tak menunjukkan tanda mereda seiring spread yang terus melebar. Aktivitas refinancing, yang sempat sedikit meningkat setiap kali bunga turun mendekati 6% awal tahun ini, cenderung nyaris berhenti total begitu rata-rata 30 tahun menembus 7%, karena hampir tak ada pemilik rumah yang punya insentif menukar bunga terkunci yang lebih rendah dengan yang lebih tinggi. Itu membuat pengembang dan penjualan rumah baru jadi salah satu dari sedikit kanal yang masih bisa menawarkan rate buydown dan insentif untuk terus menggerakkan transaksi, peran yang makin mereka andalkan seiring inventori rumah bekas tetap langka.